지난 4월 29일 금융위원회에서 가계부채 관리방안에 대한 보도자료가 발표 되었습니다.
배경이나 추진 배경은 각설하고 ( 대출 규제를 하기 위한 명분일 테니....ㅎㅎ )
앞으로 주택담보대출 관련하여 대출 규제가 어떻게 진행될 것이며, 달라지는 점들은 무엇일지,
그로 인해 앞으로 내 연봉이라면 대출이 얼마나 가능할 지 대략적으로 정리해보도록 정리하도록 하겠습니다~^^
첫번째로 차주단위 DSR 을 단계적으로 3단계에 걸쳐 추진하여 23년 7월에 전면 시행을 하겠다는 것입니다.
정리하면 3차례에 나눠서 아래와 같이 적용할 예정입니다.
1. 현행 차주 단위 DSR 적용 기준
ㄱ. 투기과열지구 9억 초과 주택 매수 시 주택담보대출을 받을 경우
ㄴ. 연소득 8천만원 초과 차주의 신용대출 1억을 초과하는 경우
* 신용대출 DSR 산정 만기 : 10년 적용
2. 21년 7월 이후 차주 단위 DSR 적용 기준
ㄱ. 全규제 지역 6억초과 주택을 매수 시 주택담보대출을 받을 경우
ㄴ. 차주의 신용대출 1억을 초과하는 경우
* 신용대출 DSR 산정 만기 : 7년 적용
3. 22년 7월 이후 차주 단위 DSR 적용 기준
ㄱ. 위 2.번 항목 유지
ㄴ. 총 대출액 2억원 초과
* 신용대출 DSR 산정 만기 : 5년 적용
4. 23년 7월 이후 차주 단위 DSR 적용 기준
ㄱ. 위 2.번 항목 관계 없이 총 대출액 1억원 초과하는 경우
앞으로 대출 받을 때, 내 경우는 어디(시기, 대출 종류 등)에 해당하는 지 잘 따져보고 대출 실행을 해야 할 것 같네요..^^;;
일단 현재 계획에 의하면 아래 경우에는 DSR 40% 규제를 받지 않고 대출이 가능하지 않을까 예상해봅니다.
1. 규제 대책에 적용되지 않는 예외 항목
: 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출, 정책적 목적의 대출, 소액대출(300만원 미만) 등
2. ~ 21년 6월 : 현행 적용
→ 투기과열지구 9억이하 주택, 조정지역 및 비조정 지역의 주택 매수 시 주택담보대출을 받을 경우
→ 연소득 8천만원 초과 차주의 1억 이하의 신용대출
3. ~ 22년 6월
→ 규제 지역 6억이하 주택 및 비조정 지역의 주택 매수 시 주택담보대출을 받을 경우
→ 차주의 신용대출 1억이하로 대출 받을 경우
※ 향후 1년 이내에는 총 대출액 규제는 적용 받지 않음.
4. ~ 23년 6월
→ 22년 6월까지의 항목에서 총 대출 2억원 이하가 될 경우
그렇다면 DSR 40%가 과연 얼마나 파급력이 큰 대출 대책일까요?
분명 다주택자 혹은 다른 대출이 많은 분들에게는 영향이 클 것입니다.
그러나 무주택자들의 내집 마련을 아예 가로 막는 대책일까요??
주변을 보면 뉴스, 기사만 보면서 이제 대출 안 나와서 집도 못 사겠다며 푸념하는 무주택자들 마저 많이 생기는 것 같습니다.
그래서 한번 아래 조건으로 계산을 해보았습니다. (주택 매수 기준)
첫번째로 이번 규제의 시작인 21년 7월부터 22년 6월까지 적용되는 연봉대별 주택담보대출 실행 시 DSR 추정치입니다.
예를 들어 투기과열지구내 6.25억의 주택을 매수할 경우 LTV 40% 적용하여, LTV기준으로는 2.5억까지 대출이 가능합니다.
신용대출이 없는 상황에서는, DSR 규제에서 보면 연봉 3천만원을 받는 사람이라도 DSR 40% 구간이 주택담보대출 2.5억을 넘기 때문에 현행 대출 규제에서 대출이 가능한 상황이라고 예상됩니다.
[ 주택담보대출 이자율 2.5%, 30년만기 적용 시]
그렇기 때문에 그 이상의 소득을 가지신 분들이라면, 특히 연봉 6천만원이 넘으시는 분들이라면 투기과열지구의 15억 이하의 주택을 해당 기간동안 매수하시더라도 현 LTV 규제 아래에서 주택담보대출이 가능하실 것으로 보입니다.
그렇다면, 만약 신용 대출을 받는다면 어떻게 될까요???
신용대출 3천만원을 연이율 3%로로 받았다는 가정하에서 DSR 40%가 넘는 연봉대별 주택담보대출 금액 구역이 넓어짐을 볼 수 있습니다.
[ 산정만기 : 7년 적용 ]
21년 7월 부터는 신용 대출을 받고 있다면 내가 주택을 매수하고자 할 때, 영향이 있을 수도 있다는 점을 사전에 확인하시어 자금 계획을 수립하셔야 할 것 같습니다.
위 두 표를 비교해보면 연봉 5천만원의 직장인이 신용대출이 없을 때는 투기과열지구내 11억의 주택을 매수하여도 LTV 한도( 9억이하 40%, 9억초과 20% )인 4억을 주택담보대출로 받을 수 있었으나, 신용대출이 3천만원 있다면 DSR 규제로 인하여 3억 초반대로 주택담보대출을 받을 수 밖에 없게 됩니다.
신용대출을 다 상환을 해야 더 대출을 받을 수 있는 만큼 추가적인 자금 계획이 필요하게 될 것으로 보입니다.
물론, 연봉 5천만원인 직장인이 11억이 아닌 7.5 억 이하의 주택을 매수한다면 LTV한도인 3억이 DSR 규제 40%에 걸리지 않는 만큼 LTV 한도 내에서 모두 대출을 받을 수 있습니다.
그렇기 때문에 본인이 구매하고자 하는 주택 금액대와 내 연봉, 그리고 타 대출 현황을 잘 따져보셔야할 것 같습니다.
그리고 연봉 3천만원인 직장인이 투기과열지구의 5억의 집을 매수하여 2억의 주택담보대출을 실행할 경우 이 기간에는 총 대출액에 대한 규제가 없어 DSR 40%가 넘는다고 하더라도 주택담보대출이 가능할 것으로 보입니다.
두번째로 22년 7월부터 23년 6월까지 적용되는 연봉대 별 주택담보대출 실행 시 DSR 추정치입니다.
총 대출액 2억이라는 규제가 생긴 만큼, 투기과열지구 5억, 조정지역 4억의 주택을 LTV 한도를 채워 대출을 일으킬 경우, DSR 규제에 적용 된다고 볼 수 있습니다.
그러나 21년 7월부터 22년 6월까지 적용되는 연봉대 별 주택담보대출 실행 시 DSR 추정치표에서 보았던 것과 마찬가지로 신용대출이 없을 경우 소득대별 대출 규제가 그렇게 심하지 않음을 볼수 있습니다.
그렇다면 22년 7월부터 신용대출을 받는다면 어떻게 될까요?
DSR 산정만기가 5년으로 짧아지는 데 말이죠.
동일 조건의 신용대출이 있는 상태의 21년 7월부터 22년 6월까지 적용되는 연봉대 별 주택담보대출 실행 시 DSR 추정치 표보다 훨씬 많은 부분에서 DSR 규제가 적용됨을 볼 수 있습니다.
앞서 21년 7월부터 22년 6월까지는 연봉 5천만원의 직장인이 7.5억의 투기과열지구내 주택을 매수 시 DSR규제를 받지 않았으나, 22년 7월 이후에는 DSR 규제를 받아 더 많은 금액의 현금을 준비해야 7.5억의 주택을 매수가 가능할 것으로 예상 됩니다.
또한, 연봉 3천만원의 직장인 역시, 현금이 없이 LTV 한도를 채워 주택담보대출을 받아 받고자 한다면 DSR 대출 규제로 인하여 5억의 투기과열지구 내 주택 대신 그보다 더 저렴한 주택을 알아봐야 할 것으로 보입니다.
(2억 후반대 정도의 주택이 되겠네요..)
그렇다면 모두에게 이 규제가 적용되는 것일까요?
이번 대책에는 자세히 나와 있지 않지만 생애소득주기를 감안한 DSR방식, 초장기모기지(40년만기)대출, 서민,실수요자 관련 금융우대혜택에 대한 기준을 논의하여 발표할 계획이라고 발표하였습니다.
( 청년들 및 신혼부부들에게 주는 혜택은 좋으나 갈아타기 수요는... 돈을 더 모아야만 이사가 가능한 것인지...)
그리고 분양을 받아 중도금 대출이 실행될 경우, 잔금 대출 전환 시에 DSR 적용 예정으로 이번 규제대책에서 제외된 것으로 나와 있습니다.
이상으로 이번 대책에 나온 주택담보 대출에 대한 부분에 대하여 정리하여 보았습니다. 신용대출이 없다면, 주택 마련에 상대적으로 제약이 적겠지만, 일부 신용대출을 계속 사용하여야 한다면 규제 적용 전에 주택담보대출을 실행 시킬 필요가 있을 것 같습니다.
자세한 사항은 아래 첨부파일 확인 해보시면 좋을 것 같습니다^^
감사합니다.
- 첨부파일
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