7/16 김동환, 이진우, 정영진의 신과 함께 퇴근길 page2 낡은 주택의 고민 시작되다 with 유일한, 박제영

- 증시 시황 (박제영)
코스피는 상승, 코스닥은 하락
(개인한테 좋은 시장은 아니었음.
 상승 종목보다 하락 종목의 수가 더 많았음.)
삼성전자에 외국인 매수세의 절반이 이어짐.
코스닥은 모처럼 외국인 매도세가 주춤함.
IT쪽 (삼성전자, 삼성전기 등) 상승.
이재용 회장, 반도체 뿐만 아니라 다른 부분도 일본에 의존도 높은 부품들 수출 규제 준비하라고 지시.
 MlCC 무라타가 세계 점유율 1위,
일본이 수출 안 하더라도 세계 2위 삼성전기, 삼화콘덴서에서 대체 가능.
  자동차 수출 규제 움직임에 현대차, 기아차 하락
(국산화가 많이 진행되고 재고도 쌓여 큰 우려는 아님),
 중국GDP 상승률 6.2% (겉으로 보면 목표치 거의 달성.)
 but, 소비 2004년 4분기 이후 안 좋고
 투자는 2009년 이후 가장 안 좋고
 순수출만 좋은 상황.
 수입이 줄어 순수출이 늘어난 불황형 흑자
 -> 앞으로 부양책 나올 가능성 높음.
 내늘(7/18) 금통위에서 금리인하 또는 금리인하 시그널이 나올 가능성이 높음

- 낡아가는 주택 문제 (유일한 박사)
 낡은 건축물과 주택에 대한 문제는 최근 많이 대두됨. (최근 여러 법령 제정이 이뤄지고 있음)
 지금부터 시작될 문제. 70~80년대 고도 성장으로 주택 위주의 공급이 많이 이뤄짐. 
 그 부분들이 30년 정도 지나면서 그 사이에 이뤄져야했을 관리(보수, 보강, 점검 등)이 미비했음.

 점검이나 진단의 경우 중소건축물이 미비 했을 것임. (재난 안전법에서는 의무 규정에 빠져있는 경우)
 향후 일정 규모 이상의 건축물 해체 시에도 허가 받아야 함.
 (서울시의 경우 조례로 지하 5층, 지상 2층 이상은 사전 심의를 받아야 했었음. / 의무 사항X)

 국토부 통계상 30년 이상된 노후 건축물이 266만 동(전체 건축물의 37% 해당)
 내년부터 해체 전문가가 건축 감리를 해야함.
 지금 노후화 된 건축에 대한 해체 혹은 
 관리 해야 될 일은 늘어나고 있는데 기술, 예산, 전문가, 법체계 모두 부족.
(법체계도 신축 위주의 법이 제정되어 있었음. / 향후 관리,감독,해체 등 추가적 제정이 필요.)
 거주권 문제로 거주민 통제 및 이동을 어려움. (재건축을 막고 있는 상황에서 오랜 건물을 늘어날 것임.)

 지금부터 보완하고 있는 법들의 경우 그동안 노후화된 건물들에 대한 별도 관리할 필요가 있음.
 아파트는 30년 되어서 재건축 시작.
(평균 진행 과정 8~10년 , 진행 과정에서 문제 시 40~50년 동안 노후 아파트 방치됨.)
 상업용 건축물, 오피스텔 - 체계적으로 하기보다는 현재는 유관적 평가만 하는 경우 많음. (나중에 붕괴 우려)

 재원 부분이 가장 큰 문제. 시기를 놓쳐 더 큰 비용 지불이 필요한 경우 많음.
 콘크리트 구조체는 어디에나 균열이 있음. 중간중간 점검 및 보완을 안 해주면 20~30년뒤 수명이 단축되어 대규모 리모델링이 필요할 수 있음.
 재난 안전법: D등급은 구조적으로 위험한 상태
                      E등급은 지금 사용하기 어려운 상태
 강제 조치(강제 철거, 이주)는 어려움.

 지금까지는 신축(임대주택, 분양등)에 금융 지원이 많았음.
 기존 방치된 아파트 등은 주택기금을 활용하여 전문가의 컨설팅을 받아 현 노후 건물에 대한 대책이 필요(재건축, 재개발 등)
 1기 신도시가 25년이 넘어가는 시점(일산, 분당, 평촌 등)
 -> 리모델링 고려하는 경우가 늘어남.(현 재건축 규제 효과)
 리모델링 : 맞춤형 리모델링(벽을 살리고 평면 개조)
 재건축과 달리 용적률 제한이 약함. 별도 증축의 경우 일반 분양하여 분납금을 줄일 수 있음.
(기존 아파트의 경우 주차 문제가 많음. 위로 올리고 옆으로 늘리고 지하 주차장 파고해야 함.)
 재건축에는 법에 의해 기부채납이 필요.
(현재 용적율 한도에 걸린 경우가 많음.)
 돈만 생각 했을 때는 분당도 리모델링 진행 시 사업성도 크지 않음. 재건축 또한 용적률 같은 문제로 사업성이 더 부족한 경우가 많음.

 수익성이 안 나오는 노후 아파트 해결 문제는?
 D, E 등급은 리모델링도 하기 어려움.
주민들 스스로 풀기 어려움. 민간 협력 사업으로 진행하여야 가능성 있음.
(SH, LH는 재건축, 재개발로 국민임대 및 분양 확보, 돈 없는 지주들은 주택기금을 저리로 융자받아 재건축 진행 필요.)

 땅 위에 건축물은 개인 소유로만 보지 말고 도시의 일원으로 국민 안전, 도시 질서, 도시 개발 부분도 생각해야 함.

 조합 설립 동의률이 낮거나 사업성이 낮아 진행이 될 수 없는 변두리의 싼 노후 아파트 등은 계속 놔둘 것인지 고민 필요.
(어떻게든 정부에서 조치를 취할 방법과 대책이 필요하지 않겠는가?)

 재건축 성공 모델들을 보며 부를 창출하는 것을 따라가는 경향이 강했음. 만약 재건축 추진보다 사전에 관리, 보강, 보완 작업이 되었다면 노후 아파트에 대한 걱정이 덜었을 것. 하지만 그동안 부족했고 앞으로 그러한 노후 아파트들이 쏟아질 것이기 때문에 국민 안전을 위해 어떠한 대책이 필요한 상황.

 용적률 제한을 풀어주어 초고층 아파트를 만들어주면 수지타산이 개선되어 더 많은 아파트들이 재건축이 가능하지 않을까??
 한국의 출산율이 늘어나거나 고도성장이 된다면 문제가 안 되겠지만, 신규 주택 수요에 따라 양극화가 심해질 수 있음. (비인기지역은 슬럼화)
 비인기지역을 용적률을 높여주더라도 사업이 진행이 안 되는 곳이 있을 것임.

 1기 신도시에 용적률을 올려준다면??
 국가 차원에서 고민해야함.
 도시에 초고층이 만들어내는 기형적 문제가 있음. 초고층은 평단 건축비가 비싸짐. 면적이 고층으로 올라갈수록 줄어듦.
 좁고 높아지면서 임대료, 공사비 상승. 초고층건물이 도시를 이분화하는 경향이 있음.(빈부의 격차)
 수도권에 대한 과밀화가 집중됨. 국가 단위 별로 법이 움직이므로 지역별 차등화된 정책 펼치기가 어려움.

 변두리 외곽 지역의 아파트들이 수요가 부족하거나 용적률 제한에 걸려 사업성이 안 나와 점점 슬럼화되고 자산가치가 떨어진다면 재건축이 가능하고 살기에 편리한 서울 및 주요 도시들로의 집중화가 심해질 가능성이 있음.

 일반 분양 물량으로 부족한 사업성을 메꾸기 위해 용적률 제한을 푸는 방법으로 1기 신도시 문제를 해결할 경우?
 1기신도시보다 높은 아파트들로 구성된 2시신도시들이 기다리고 있음. 같은 방법으로 문제를 해결하려고자 한다면 더 초고층 아파트를 지어야 함.
 분당의 경우 1기 신도시 중 처음으로 재건축 계획 수립을 시작한 단계. 대부분 리모델링에 집중중. 올 하반기부터 하나씩 나올 예정.
 리모델링 성패 여부로 다양한 해결책 고민이 필요.

 전체 1,700만호 중 1,000만호 이상이 아파트
15년 이상된 주택이 1,000만호 이상, 500만호는 아파트. (리모델링 고려)
 20년이 지나 리모델링 논의를 시작해도 7~8년 이상 소요.
 30년이 지나 재건축 논의를 시작해도 8~10년 이상 걸림... 
 정부의 주거 복지 대책에 대한 현실적인 가이드 라인이 필요.

 재산 가치 관점에서 토지의 가치와 건축의 가치를 합한 것임. 땅 자체는 바뀌지 않는 상태에서 건축은 노후로 인해 감가상각이 되어 가치가 떨어짐. 건축에 대한 감가 상각 속도를 늦추어 자산가치가 천천히 떨어지도록 유도해야함.
(지금처럼의 빠른 재건축 반복에 따른 자원 낭비는 자제해야함, 단 지금 노후된 아파트들의 안전 및 주거복지 문제는 재건축으로 풀어야 함.)

 다른 나라 사례
 유럽 - 리모델링하면서 살아 남음(함부로 부수지 못함.) 유지 관리가 전체 건설에서 가장 중요한 요소. 고층 아파트가 별로 없으며 최대한 고쳐야 써야 함.
 일본 - 근래에 들어선 고층 아파트를 제외하고 고쳐쓰기는 함. (부분 슬럼화 문제가 있었음)

 리모델링, 재건축으로 풀어가야 할 문제들이 많음. (주택, 오피스, 상가 등) 경제가 안 좋아지면 돈을 투자하는 부분에서 진행이 더욱 어려워짐. 

 건설 현장에 젊은 사람들보다 외국인 노동자 비중이 높아지는 추세. 경제적으로 투자를 많이 해야하는 리모델링과 재건축 부분에서 과연 전문성, 품질, 신뢰성 등이 있을지 고민해봐야 함.
(인력 아웃소싱에 대한 문제)
호주, 미국의 경우 건설 기능인들이 높은 임금과 자부심을 갖고 있으며, 사회적 엔지니어에 대한 높은 인식과 대우를 받음.

리모델링이 재건축보다 보다 정밀한 작업이 필요. (일시적으로 동시 다발적으로 리모델링 진행시 그만한 전문적인 인력풀을 갖추고 있는가에 대한 문제 / 과도기의 문제)