분양가 상한제 후 청약 전략
with.아임해피(정지영)
분양가 상한제
분양가를 책정할 때 3가지 요소 : 택지비, 건축비, 건설사 이윤
분양가를 높이지 못하게 하기 위해 줄일 수 있는 요소 : 건설사 이윤, 건축비, 택지비(재개발, 재건축의 조합원들의 토지비)
상한제 기준 : 주변 시세, 분양가 대비 70% 수준
HUG에사 분양가를 조절하는 상황에서 추가적으로 상한제를 규제하는 것.
(후분양, 중공 후 분양으로 상한제 규제에서 벗어나는 것을 막기 위한 것임.)
레미안원베일리의 경우 후분양으로 준비하고 있었으나 분양가 상한제에서 자유롭지 못 할 수 있음.
( 후분양 목표가 평당 약 6천, 주변 시세 8~9천
-> 분양가 상한제 시행시 4~5천 )
입법 예고를 한 후 시행령을 10월로 예정. 법안에 따라 적용 범위가 명확해질 것.
홍남기 부총리 - 법안 통과는 10월에 되지만 그 이후 국토부 산하의 주거정책심의위원회에서 최종 심의를 할 예정.
(경제 상황에 따라 정부의 개입 여지를 남겨둠)
분양가 상한제의 영향
재건축, 재개발의 경우 조합원 부담금이 높아져 해당 아파트의 프리미엄은 낮아질 수 있음.
청약이 가능한 사람은 당분간 기다릴 수 있겠지만 가능하지 않은 사람들은 신축을 매수 할 수 있음.
준신축, 20~30년 된 아파트은 보합 상태로 갈 수 있음.
재건축, 재개발 아파트가 입주시 새아파트가 되어 수요가 더 늘어날 수 있음.
전매 제한 기한을 5 -> 10년으로 늘린다면 실수요자가 더 늘어날 가능성이 높음.
단기 투자 세력은 아무래도 줄어들 수 있음.
거주 조건을 추가로 더해지면 단기 투자 수요는 줄겠지만, 실거주자 역시 5년 거주는 여러 요소를 고민해야 하므로 수요의 집중화가 더 심화될 수 있음.
개인 사유로 팔아야 한다면 LH로 매각해야하나 시세보다 적게 이익 없이 팔아야 함.
전매 10년이라고 하면 분양 받고 등기 치기 전 3년 정도라고 한다면 입주 후 7년이라고 보면 됨.
둔촌 주공의 경우 역사 이래 최고의 세대 수.
약 만2천세대로 노이즈마케팅이 제대로 되는 중.
예전 적용하려고 했던 분양가 대비 평당 천만원 싸게 나올 가능성이 있음.
조합원 분담금이 가구당 약 2~3억 정도 올라감.
재건축에 대한 수요는 많음. 이미 갖추어진 인프라와 확정된 입지 가치에 새아파트로 바뀌기 때문.
재건축, 재개발 아파트의 경우 단기적으로는 빠지겠지만 장기적으로 입주하게 되면 새아파트의 가치로 오를 것임.
새아파트 입주 시 전매제한으로 일반 분양분은 시장에 나올 수 없지만 조합원들의 일부 매물만 나오게 됨. (양도세 부분은 별도 계산해야 함.)
조합원 분양가 > 일반 분양가가 일반적이나 분양가 상한제로 인해 이 가격이 역전되는 현상도 발생하게 될 것임.
=> 일반분양분이 많은 재건축, 재개발 아파트의 경우 이번 조치의 최대 피해자가 될 수 있음.
(ex. 둔촌주공)
청약 시장은 로또에서 더 로또가 된 상황.
이를 피하기 위해 밀어내기 분양이 나올 수 있음.
(사당3구역, 둔촌주공 등)
2009년 노무현 정부 시절에는 분양가 상한제 시행 전 밀어내기 분양이 많았으나 지금의 경우 HUG(주택도시보증공사)에서 허가를 안 해줘서 이 밀어내기 분양을 막을 수도 있음.
중도금 대출의 경우 보증이 필요함.
수분양자를 보호하기 위한 기본적인 보증 행위를 HUG에서 진행함.
분양가가 높으면 HUG에서 보증에 부담을 느낌.
(정부 의지에 따라 높은 분양가 제어도 진행)
HUG에서 보증을 안 해주면 시행이 어려워짐.
현재 분양가 상한제 적용 중인 북위례만 보더라도 많은 청약 갯수가 몰리는 중.
60점이면 안정권, 50점 이상의 경우 기대를 해봐도 될 듯.
1순위 조건을 따져보고 보유 및 거주 조건을 고려하여 청약 도전 필요.
서울 인근 분양가 상한제 적용에서 비켜간 재개발, 재건축이 진행된 곳으로 풍선 효과가 나타나는 중
-> 성남 (분당 제외), 수원, 안양, 대전 등
큰 이슈 : 분양가 상한제 이후 공급 문제
정부 입장 - 관리처분인가 난 곳이 대체로 5년이내 입주한다고 가정할 때 충분하고, 5년 이후 부터는 3기 신도기가 공급 될 것이다.
=> 실제 사람들이 거주하고 싶어하는 곳이 공급이 이뤄지지 않는다면 공급 총 수량이 풍부한 것이 의미가 있을 것인지... 만약 3기 신도시 입주 또한 여러 이유로 늦어진다면???
잔여 세대의 경우에도 무주택 자격 우선 공급
=> 무주택자에게 기회가 넓어지긴 했음.
with.아임해피(정지영)
분양가 상한제
분양가를 책정할 때 3가지 요소 : 택지비, 건축비, 건설사 이윤
분양가를 높이지 못하게 하기 위해 줄일 수 있는 요소 : 건설사 이윤, 건축비, 택지비(재개발, 재건축의 조합원들의 토지비)
상한제 기준 : 주변 시세, 분양가 대비 70% 수준
HUG에사 분양가를 조절하는 상황에서 추가적으로 상한제를 규제하는 것.
(후분양, 중공 후 분양으로 상한제 규제에서 벗어나는 것을 막기 위한 것임.)
레미안원베일리의 경우 후분양으로 준비하고 있었으나 분양가 상한제에서 자유롭지 못 할 수 있음.
( 후분양 목표가 평당 약 6천, 주변 시세 8~9천
-> 분양가 상한제 시행시 4~5천 )
입법 예고를 한 후 시행령을 10월로 예정. 법안에 따라 적용 범위가 명확해질 것.
홍남기 부총리 - 법안 통과는 10월에 되지만 그 이후 국토부 산하의 주거정책심의위원회에서 최종 심의를 할 예정.
(경제 상황에 따라 정부의 개입 여지를 남겨둠)
분양가 상한제의 영향
재건축, 재개발의 경우 조합원 부담금이 높아져 해당 아파트의 프리미엄은 낮아질 수 있음.
청약이 가능한 사람은 당분간 기다릴 수 있겠지만 가능하지 않은 사람들은 신축을 매수 할 수 있음.
준신축, 20~30년 된 아파트은 보합 상태로 갈 수 있음.
재건축, 재개발 아파트가 입주시 새아파트가 되어 수요가 더 늘어날 수 있음.
전매 제한 기한을 5 -> 10년으로 늘린다면 실수요자가 더 늘어날 가능성이 높음.
단기 투자 세력은 아무래도 줄어들 수 있음.
거주 조건을 추가로 더해지면 단기 투자 수요는 줄겠지만, 실거주자 역시 5년 거주는 여러 요소를 고민해야 하므로 수요의 집중화가 더 심화될 수 있음.
개인 사유로 팔아야 한다면 LH로 매각해야하나 시세보다 적게 이익 없이 팔아야 함.
전매 10년이라고 하면 분양 받고 등기 치기 전 3년 정도라고 한다면 입주 후 7년이라고 보면 됨.
둔촌 주공의 경우 역사 이래 최고의 세대 수.
약 만2천세대로 노이즈마케팅이 제대로 되는 중.
예전 적용하려고 했던 분양가 대비 평당 천만원 싸게 나올 가능성이 있음.
조합원 분담금이 가구당 약 2~3억 정도 올라감.
재건축에 대한 수요는 많음. 이미 갖추어진 인프라와 확정된 입지 가치에 새아파트로 바뀌기 때문.
재건축, 재개발 아파트의 경우 단기적으로는 빠지겠지만 장기적으로 입주하게 되면 새아파트의 가치로 오를 것임.
새아파트 입주 시 전매제한으로 일반 분양분은 시장에 나올 수 없지만 조합원들의 일부 매물만 나오게 됨. (양도세 부분은 별도 계산해야 함.)
조합원 분양가 > 일반 분양가가 일반적이나 분양가 상한제로 인해 이 가격이 역전되는 현상도 발생하게 될 것임.
=> 일반분양분이 많은 재건축, 재개발 아파트의 경우 이번 조치의 최대 피해자가 될 수 있음.
(ex. 둔촌주공)
청약 시장은 로또에서 더 로또가 된 상황.
이를 피하기 위해 밀어내기 분양이 나올 수 있음.
(사당3구역, 둔촌주공 등)
2009년 노무현 정부 시절에는 분양가 상한제 시행 전 밀어내기 분양이 많았으나 지금의 경우 HUG(주택도시보증공사)에서 허가를 안 해줘서 이 밀어내기 분양을 막을 수도 있음.
중도금 대출의 경우 보증이 필요함.
수분양자를 보호하기 위한 기본적인 보증 행위를 HUG에서 진행함.
분양가가 높으면 HUG에서 보증에 부담을 느낌.
(정부 의지에 따라 높은 분양가 제어도 진행)
HUG에서 보증을 안 해주면 시행이 어려워짐.
현재 분양가 상한제 적용 중인 북위례만 보더라도 많은 청약 갯수가 몰리는 중.
60점이면 안정권, 50점 이상의 경우 기대를 해봐도 될 듯.
1순위 조건을 따져보고 보유 및 거주 조건을 고려하여 청약 도전 필요.
서울 인근 분양가 상한제 적용에서 비켜간 재개발, 재건축이 진행된 곳으로 풍선 효과가 나타나는 중
-> 성남 (분당 제외), 수원, 안양, 대전 등
큰 이슈 : 분양가 상한제 이후 공급 문제
정부 입장 - 관리처분인가 난 곳이 대체로 5년이내 입주한다고 가정할 때 충분하고, 5년 이후 부터는 3기 신도기가 공급 될 것이다.
=> 실제 사람들이 거주하고 싶어하는 곳이 공급이 이뤄지지 않는다면 공급 총 수량이 풍부한 것이 의미가 있을 것인지... 만약 3기 신도시 입주 또한 여러 이유로 늦어진다면???
잔여 세대의 경우에도 무주택 자격 우선 공급
=> 무주택자에게 기회가 넓어지긴 했음.
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