구로구, 금천구의 전략포인트_양천구,강서구 공략방법

7/4 빠숑의 세상답사기 38-4화
구로구, 금천구의 전략포인트_양천구,강서구 공략방법

 금천구
 롯데캐슬골드파크 분양이후 가격 상승
몇년 전만 해도 서울시 25개구 중 25위였으나 중랑구, 도봉구를 넘어섬.

 금천구청 변화가 생기는 중.
 지구단위계획 상 금천구청 앞 부영부지
- 종합병원지정(병원만 지어야 함.)
 교통 - 신안산선 (광명, 인덕원, 판교의 배후지역)
 판교의 경우 한두거장 차이로 월판선과 이어짐.
신안산선은 구로디지털단지(2호선), 신풍역(7호선)과 이어지고 여의도(5호선,9호선)와 서울역으로 이어짐.

 일자리도 구로디지털단지(약 40만)를 가지고 있음.
 시흥재정비촉진지역의 구역들이 해지된 것이 아쉬움.
 금천구는 광명과 연관지어 볼 것.
 사통팔달의 지역.
 (미래 개발과 전망이 좋음.)

양천구
목동 - 1,3단지 종상향 이슈 있음
미래 가치 측면에서 높음.
학군, 학원가들이 일단 갖추어짐.
목동 단지들이 용적률들이 굉장히 낮아 사업성이 좋기 때문에 아파트 가격에 반영되어 있음.

 신정뉴타운
 TIP 신길, 흑석의 경우와 같이 신정, 신월뉴타운 과거 투자 타이밍
: 대장 아파트 및 주변 개발 확인하여 구축 투자
 예전에는 단독,다가구, 다세대 지역이었음.
신정뉴타운두산위브와 롯데캐슬이 입주한 상태에서 신정1-1구역[신정아이파크위브], 2-1구역[래미안목동아델리체]이 속도가 빨라지는 상황에서 두 아파트를 주목해서 들어가야 했음.
2-2(호반)도 속도 내는 중.
목동힐스테이트, 래미안목동아델리체는 신정동.
신정뉴타운롯데캐슬과 신정뉴타운두산위브는 바로 옆에 대장주가 시세불출하고 이후 주변도 따라 올라감.
 대장주 아파트 확인하고 주변환경 변화하는지 파악해야함.
 전체적으로 거주 환경이 좋아지고 수요가 탄탄해지면 가격은 자연스럽게 오름.

 강서구
 - 마곡지구
 - 가양동, 등촌동
 - 방화뉴타운
 몇년 간 가격이 급등한 이유.
 1. 마곡 지구의 힘
 2. 가양역, 염창역 주변으로 gap이 작아 투자수요 유입 (500~1,000)
 3. 발산역 근처 신축들(우장산힐스테이트, 강서힐스테이트등) 시세불출

 강서구가 더 오를수 있는 여지가 있는가??
방화뉴타운의 경우 신축의 힘은 있을 것임.
강서구 자체에 마곡 지구(엠벨리들) 말고는 신축이 별로 없음.
 등촌1구역, 화곡1구역은 재개발, 재건축 진행 중

장점 - 마곡지구
단점 - 절반이 단독, 다가구, 다세대 밀집지역
           분양과 임대가 섞여 있음.

 중장기적으로 접근 고려해야될 단지
 동신대아, 한강, 가양성지2단지, 가양강변3단지, 가양6단지, 등촌주공3단지
(재건축까지 고려 / 사업성을 떠나 한강 프리미엄 입지로 눌러버림.)