서대문구에 주목해야하는 이유! 은평구, 강동구, 관악구, 신길뉴타운 공략 방법

7/3 빠숑의 세상답사기 38-3화
서대문구에 주목해야하는 이유! 은평구, 강동구, 관악구, 신길뉴타운 공략 방법

 서대문구
 가재울뉴타운은 개발이 거의 끝남.
(수색증산 개발에 따라 영향을 받을 것)
 관심 가져야 할 곳이 북아현2구역, 북아현3구역이 대장주가 될 지역.

북아현의 경우 마포, 종로권으로 봐야함. 서울역 개발로 수혜 예상.
 홍제의 경우에도 개발이 거의 끝남.
 
 은평구
 수색, 증산의 경우 앞으로 많이 변할 지역
 현재가치 : 일자리, 자연만 높음
 미래가치 : 다른 요소(교통, 인프라, 주거환경)들도 곧 가치가 높아질 예정임(학군은 제일 후행하여 따라올 듯)

 강동구
 11.000세대 입주 예정
 고덕 그라시움, 래미안명일역솔베뉴 등
물량에는 장사 없을 것을 우려됨.

서울에서 물량이 많은 곳 : 강동구, 은평구, 신길동, 개포(개포는 수요가 젤 높아 우려되지 않음.)
 강동구가 힘들어지면 하남미사, 하남교산도 영향 있을 것.
 9호선에 연장에 일자리 관련 호재가 있지만 많은 물량에 따라 일단 가격이 정체될 가능성이 높으므로 일단 투자는 보수적 접근 필요.
 실거주 입장에서는 중장기적인 입장으로 강동구는 좋은 지역이므로 가격 주춤한 지금이 기회가 될 수 있음.

 관악구
 서초구, 동작구, 과천 등 좋은 지역에 둘러쌓임.
 입지는 좋으나 대장주가 없음.
 단독, 다가구, 다세대 밀집지역.
 e편한세상서울대 - 호가 10억이 나왔다가 들어감.(그 정도 시세가 가는 입지가 아님.)

현재 관악구에 신축이 없음.
 신림뉴타운은 3구역이 가장 빠르고 1,2구역은 입지가 좋지 않아 속도가 조금 느림.
 봉천 4-1, 봉천 4-1-2, 봉천 4-1-3이 입지는 더 좋음. (동작구에 가까움.)
 구로구도 신축이 없음. 중랑구도 신축이 거의 없음.(면목아이파크, 화랑대e편한세상 정도??)
 수요는 있을 수 있겠으나 신축을 밀어올리는 힘이 부족할 수 있음.

 신길뉴타운
 분양이 거의 끝난 상태.
 노량진, 흑석뉴타운, 신길뉴타운 중 미래에는 노량진이 TOP이 될 것임.
 신길, 흑석의 구축들은 노량진과 여의도 눈치를 볼 것임.
 영등포구도 새아파트가 없었으나 일자리가 많음.
 영등포가 지금은 환경이 열악하나 성수동처럼 지식산업센터로 조금씩 변화하고 있음.