7/15 빠숑의 세상답사기 40-1화 분양가상한제와 자사고폐지의 영향력 집중분석

7/15 빠숑의 세상답사기 40-1화
분양가상한제와 자사고폐지의 영향력 집중분석

- 10년 공공임대분양전환 아파트 분양가 원칙대로 (김현미 국토부장관)
 앞으로 공공임대분양전환 아파트 공급 없을 것
  -> 분양 전환되면 임대 재고 소진됨.
 판교 : 2008년 약 3억대
            최근 감정 평가 약 8억대
(계약서 내 감정평가 금액 기준으로 분양한다고 명시되어 있음.)
 다른 지역은 분양가 강제로 낮추려고 하면서 왜 10년 공공임대 분양전환 아파트는 왜 그 기조와는 다른 방향인지..ㅎㅎ

 - 민간택지 분양가 상한제 도입
 장점 : 분양가가 싸짐.(분양자만 좋음)
           프리미엄 생성(분양자, 중개인 좋음)
 단점 : 공급 절벽, 건설사 이익 줆어듬
아파트 가격 : 토지비 + 건축비 + 입지프리미엄
 분양가 상한제 시행시 토지비와 건축비만 고려, 입지프리미엄에 대한 가격 미스매칭됨
 분양가 상한제 시행으로 이익이 줄면 아파트 원가도 낮춰질 수 있음.
(아파트 자재와 품질이 좋아지진 않을 듯.)
 2000중반 vs 2000후반 분양한 아파트 중 
분양가 상한가 시행했던 2000후반대 분양한 아파트의 품질이 안 좋았던 사례들이 발생했었음.
지방은 효과가 가능한 정책인데 지방은 시행 하지 않으면서 효과가 미비할 서울 중심만 진행하는 것은 다른 문제가 발생할 수 있음.
 시장에 매물이 많아져야 시장안정화가 이뤄짐.
 but, 시장에 매물이 줄어 매도자 우위 시장을 만드는 정책 위주로 나오는 중.

 - 자사고 지정 취소, 강남 8학군 집값 더 오르나?
세화고, 경희고, 배재고, 중앙고 등
중앙고 - 종로구
배재고 - 강동구
부동산 가격이 영향이 있을까??
 자사고가 아니어도 일반고에서 서울대를 많이 가는 고등학교가 많은 지역만 수요 증가 : 강남구
(현재 매물이 없는 상황에서 전월세 가격에 영향이 있을 듯.)
강남구에 준하는 학군을 가진 양천구목동, 노원구중계동에도 영향이 있겠지만 자사고 보낼 능력이 되는 부모들은 강남구 선호 현상이 더 뚜력해질 수 있음.
 다시 정시 비율을 올리는 방향으로 학군 관련해서는 강남에 대한 수요가 높아질 수 있음.
( 일부 강남에서 내신 때문에 다른 지역 가는 학생 수도 있기는 있음 )
 
- 대한민국 신도시 리포트 1
 30년간 졸속 추진 반복되는 흑역사
 서울 수요 분산 목적으로 탄생부터 속전속결
 강남 집값 잡으려다 부동산 폭등 부작용
 최근 3기신도시 지정으로 2기신도시 미분양 등 후폭풍
 인구절벽, 주택 대규모 공급 재고 해야.

 1980년 후반 신도시 개발 ( 서울 수요 분산 )
 - 효과 : 김영삼 정부에서 집값이 하락 안정화 됨.
( 서울 수도권 200만호 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 )
 - 지금은 노후화 되고 있는 중.
 - 자급 자족이 가능하면 신도시가 구축이 되더라도 탄력을 받을 수 있음
- 신규 아파트가 계속 주변이 공급이 되면 자급 자족이 되더라도 수요가 분산이 됨(ex. 일산)

 2기 신도시 - 노무현 정부
 서울, 1기 신도시 폭발적 가격 상승을 수요 분산을 위해 만듦.
 교통이 안 좋거나 자급 자족이 안되는 곳은 분양이 안 되었었음
 (양주 옥정, 파주 운정, 김포 한강 등)
 2기 신도시 문제가 해결되지 않은 상황에서 집값이 오르는 것처럼 보이니 3기 신도시 발표 (필요사유 : 1기 신도시의 새집에 대한 수요해결)
 3기 신도시로는 서울 수요 분산는 어려운 상황에서 2기 신도시와 1기 신도시 수요만 분산될 가능성 높음.